Logistics is King !
En moins de 10 ans, l’immobilier logistique est devenu une classe d’actifs « riche », intégrant technologie, modernité et proximité. Le développement du e-commerce, accéléré par la pandémie de la Covid-19 et ses nombreux confinements, a bouleversé les habitudes de consommation en Europe. Même si son taux de pénétration est asymétrique, le e-commerce représente néanmoins une part croissante des ventes de détail, passant entre 2019 et 2020 de 11 % à 15 % en Europe de l’ouest (plus de 25 % au Royaume-Uni), et environ 7 % du marché en Pologne.
La Pologne par son emplacement stratégique en Europe bénéficie d’une amélioration continue de ses infrastructures de transport. Elle bénéficie d’infrastructures et terrains bon marché, de loyers attractifs dans des bâtiments modernes (parmi les plus bas des PECO) et d’une main-d’œuvre qualifiée et moins chère que dans d’autres pays européens. Le marché de la logistique polonais attire donc de nombreux locataires issus de sociétés de logistique, de centres de distribution, de fabriquant et de marques retail. La Pologne devient ainsi un Hub transfrontalier du e-commerce en Europe pour des sociétés comme Zalando ou Amazon ! C’est ainsi que le plus grand et moderne entrepôt de frêt européen jouant le rôle de hub entre l’Asie et l’Europe est prévu à Małaszewicze, à l’est de la Pologne ! La demande croissante de l’industrie e-commerce observée l’année dernière est également un facteur important dans le développement dynamique des SBU (petites unités commerciales) et des installations logistiques du dernier kilomètre situées dans les environs des grandes villes de Pologne.
Les taux de vacances dans la logistique polonaise ont été divisés par deux en moins de 10 ans, passant à moins de 5,3 % au S1 2021 témoignant des taux d’occupation les plus élevés des 5 dernières années, avec plus de 3M de m², soit plus élevé qu’en France (1,7M de m²), qu’au Royaume-Uni (2,1M de m²) et encore qu’en Espagne (1,1M de m²).
La forte demande combinée aux faibles niveaux de vacances entraîne une croissance des loyers et une diminution des franchises de loyer qui est perceptible même dans les entrepôts spécialisés (industrie légère et cross-docks). La Pologne offre des rendements attractifs, les taux de rendement des entrepôts logistiques « PRIME » varient entre 5,3% et 5,5%, contre 3,3% au Royaume-Uni ou 3,5% en France. Les fondamentaux solides du marché attirent les investisseurs entrainant une nouvelle compression des taux à l’acquisition.